TK-Immobilien GmbH

Investieren in Pflegeimmobilien: Dein steuerlicher Vorteil durch AfA

Christoph.Krahl — Thu, 06 Mar 2025 17:28:20 +0000

Investieren in Pflegeimmobilien: Dein steuerlicher Vorteil durch AfA

1. Was ist die AfA?

Die AfA (Abschreibung für Abnutzung) ist ein zentrales steuerliches Instrument, das jedem Immobilieninvestor in Deutschland zur Verfügung steht. Sie erlaubt es dir, den Wertverlust eines Gebäudes über die Jahre hinweg steuerlich geltend zu machen. Damit kannst du die Anschaffungs- oder Herstellungskosten deiner Immobilie Jahr für Jahr anteilig abschreiben und dadurch dein zu versteuerndes Einkommen deutlich reduzieren.

Der Grundgedanke: Immobilien nutzen sich mit der Zeit ab, sei es durch Gebrauch, Umwelteinflüsse oder den allgemeinen Verschleiß. Dieser Werteverzehr wird steuerlich berücksichtigt, indem du jährliche Abschreibungen geltend machen kannst.

Wichtig zu wissen:
Die AfA bezieht sich ausschließlich auf den Gebäudewert, nicht auf das Grundstück. Grundstücke gelten steuerlich als nicht abnutzbar und sind daher von der Abschreibung ausgeschlossen.

Welche Immobilien können abgeschrieben werden?

Die AfA gilt für:

Wohnimmobilien (z. B. Eigentumswohnungen, Pflegeapartments)
Gewerbeimmobilien
Neu- sowie Altbauten
Denkmalgeschützte Immobilien (mit Sonderabschreibung)

Warum ist die AfA für Investoren so wertvoll?

Steuerliche Entlastung: Du zahlst weniger Einkommensteuer, weil deine Mieteinnahmen durch die Abschreibung gemindert werden.
Liquiditätsvorteil: Du behältst mehr Geld zur freien Verfügung, das du für Tilgung, Reinvestitionen oder private Zwecke nutzen kannst.
Planungssicherheit: Die AfA-Sätze sind gesetzlich geregelt – du kannst deine steuerliche Entwicklung langfristig kalkulieren.
Renditeoptimierung: Eine gute AfA-Strategie steigert deine Rendite nach Steuer deutlich, gerade in Kombination mit einem hohen persönlichen Steuersatz.

Du möchtest wissen, wie sich die AfA konkret auf dein Einkommen auswirkt?

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2. Lineare und degressive AfA im Vergleich

Wenn du in eine Immobilie investierst, hast du grundsätzlich die Wahl zwischen zwei Abschreibungsmodellen: linear oder degressiv. Beide Methoden bieten steuerliche Vorteile, doch sie unterscheiden sich deutlich in ihrer Wirkung und Anwendung sowie in der Frage, welche Strategie für dich als Investor langfristig die bessere ist.

Was ist die lineare AfA?

Die lineare Abschreibung ist die in Deutschland am häufigsten genutzte AfA-Methode. Hierbei wird der Gebäudewert gleichmäßig über die gesetzlich vorgeschriebene Nutzungsdauer verteilt abgeschrieben.

✅ Vorteile:

Planungssicherheit: Jährlich gleiche Abschreibungsbeträge
Einfache Kalkulation durch den gleichbleibenden Abschreibungsbetrag über die gesamte Dauer
Langfristige steuerliche Entlastung
Neubauten (ab 2023): Abschreibungen von 3 % pro Jahr
Altbauten: Abschreibungen von 2 % pro Jahr (wenn vor 1925 gebaut: ggf. 2,5 %)

Was ist die degressive AfA?

Die degressive Abschreibung ermöglicht dir, in den ersten Jahren nach Fertigstellung deutlich höhere Abschreibungsbeträge geltend zu machen. Sie wurde 2024 mit dem Wachstumschancengesetz für bestimmte Neubauten wieder eingeführt. Voraussetzung ist, dass der Bau oder die Anschaffung der Immobilie im Zeitraum zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 erfolgt. Zudem muss es sich um einen energieeffizienten Neubau handeln, der den aktuell geltenden energetischen Standards entspricht.
Dabei kannst du 5% des jeweiligen Restwerts der Immobilie abschreiben – der Betrag sinkt also mit jedem Jahr.

✅ Vorteile:

Hohe Steuerersparnis in den ersten Jahren
Liquiditätsvorteil, z. B. für Reinvestitionen oder Sondertilgungen
Flexibilität: Wechsel zur linearen AfA möglich, sobald günstiger

3. Sonder-AfA – Zusätzliche Steuerersparnis für besonders energieeffiziente Immobilien

Neben der regulären linearen oder degressiven Abschreibung kannst du unter bestimmten Voraussetzungen auch von der Sonderabschreibung nach § 7b EStG profitieren – und damit deine Steuerlast noch schneller senken.

Für unsere Pflegeimmobilien ist das besonders relevant:
👉 Sie werden nach dem KfW-Effizienzhaus-40-Standard (NH) gebaut und erfüllen damit die Voraussetzungen für die Sonder-AfA.

Die Sonder-AfA erlaubt dir in den ersten vier Jahren nach Fertigstellung 20 % der Investitionskosten zusätzlich zur regulären AfA steuerlich geltend zu machen – das entspricht bis zu 5 % pro Jahr.

📌 Voraussetzungen im Überblick:

Die Immobilie wird neu gebaut.
Sie erfüllt die energetischen Anforderungen an ein Effizienzhaus 40.
Die Herstellungskosten dürfen die gesetzlich festgelegte Höchstgrenze nicht überschreiten (nicht mehr als 5.200€ pro Quadratmeter).
Die Immobilie wird dauerhaft zur Vermietung genutzt.

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4. Praxisbeispiel – Musterberechnung

Anhand eines Neubauobjekts mit einem Kaufpreis von 139.000 € zeigen wir dir, wie sich deine Investition in eine Pflegeimmobilie inklusive degressiver AfA (5 %) und Sonder-AfA (5 %) steuerlich und finanziell auswirkt. Die Berechnung basiert auf einem zu versteuernden Einkommen der Person von 60.000€ und einer 2 prozentigen Wertsteigerung der Immobilie. Die Konditionen bei der Bank sind natürlich tagesabhängig und können ggf. variieren.

Rahmendaten:

Kaufpreis / Darlehenssumme: 139.000 €
Zinssatz: 4,5 %, Tilgung: 1,5 %
Mieteinnahme: 480 €/Monat, nicht umlagefähige Kosten: 7 €/Monat

Ergebnisse in den ersten zehn Jahren:

📈 Positiver Cashflow im ersten Jahr: 2.524 €
💰 Steuerliche Rückerstattung ca. 28.000 €
🏦 Netto-Vermögenszuwachs: ca. 42.000 €
✅ Brutto-Mietrendite: 4,5 %

Das bedeutet, dass du mit dem Erwerb einer Pflegeimmobilie eine wertstabile Anlage besitzt und zusätzlich eine beträchtliche Summe zurückerhältst. Diese Rückflüsse kannst du flexibel nutzen, zum Beispiel für eine Sondertilgung.

Selbst ein steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren wäre möglich und würde dir einen deutlichen Gewinn einfahren.

Detailliertere Informationen zu dieser Beispielberechnung findest du hier:

Mehr Informationen

Fazit

Die AfA bietet dir als Investor in Pflegeimmobilien wertvolle steuerliche Vorteile. Mit der linearen AfA profitierst du langfristig von stabilen Abschreibungen, während die degressive AfA – kombiniert mit der Sonder-AfA – vor allem in den ersten Jahren hohe Steuerersparnisse ermöglicht. Besonders bei energieeffizienten Neubauten, die dem KfW-Effizienzhaus-40-Standard entsprechen, lohnt sich diese Kombination. Sobald die degressive Abschreibung weniger vorteilhaft wird, ist ein Wechsel zur linearen AfA meist sinnvoll. Für eine individuelle und rechtssichere Planung solltest du die Details immer mit deinem Steuerberater abstimmen.

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Vorteile des Kaufs von Pflegeimmobilien im Vergleich zu Eigentumswohnungen

Christoph.Krahl — Wed, 05 Feb 2025 18:00:57 +0000

Vorteile des Kaufs von Pflegeimmobilien im Vergleich zu Eigentumswohnungen

1. Langfristige Stabilität und Zukunftssicherheit

Pflegeimmobilien – Sicherheit durch langfristige Mietverträge

Ein wesentlicher Vorteil von Pflegeimmobilien ist die hohe Stabilität durch langfristige Mietverträge mit professionellen Betreibern. Diese Verträge laufen oft über Jahrzehnte und bieten eine garantierte Mietzahlung, unabhängig von der tatsächlichen Belegung des Pflegeheims. Damit entfällt für den Investor das Risiko von Leerständen und Mietausfällen.

Wir arbeiten mit einem erfahrenen und renommierten Partner zusammen: Die Humanas Gruppe ist seit vielen Jahren erfolgreich am Markt tätig und hat sich als zuverlässiger Betreiber von Pflegeeinrichtungen etabliert. Seit dem Bau und Betrieb des ersten Pflegeheims im Jahr 2009 in Meisdorf hat Humanas zahlreiche weitere Einrichtungen entstehen lassen und führt diese bis heute mit viel Kompetenz und Verantwortung.

Du möchtest mehr über unseren Partner oder die Mietvertragskonditionen erfahren? Dann melde dich gern bei uns – wir beraten dich persönlich und transparent!

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Eigentumswohnungen: Abhängigkeit von Markt- und Nachfrageentwicklungen

Eigentumswohnungen unterliegen deutlich stärkeren Schwankungen auf dem Immobilienmarkt. Mietpreise können sich verändern und Leerstände sind möglich. Zudem hängt die langfristige Wertentwicklung stark vom Standort und den allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ab.

2. Hohe Nachfrage durch den demografischen Wandel

Pflegeimmobilien: Langfristig steigender Bedarf

Die Gesellschaft altert spürbar, und diese Entwicklung lässt sich anhand konkreter Daten belegen. Laut Prognosen des Statistischen Bundesamtes wird die Zahl der Pflegebedürftigen in Deutschland von etwa 5 Millionen im Jahr 2021 auf bis zu 7,7 Millionen im Jahr 2070 steigen – selbst bei gleichbleibender Pflegequote. Sollte die Pflegequote wie prognostiziert bis 2027 ansteigen, liegt die erwartete Zahl sogar noch höher.
Die Grafik zeigt den prognostizierten Anstieg deutlich.

Diese Zahlen verdeutlichen: Der Bedarf an professioneller Pflege wird langfristig bestehen bleiben. Pflegeimmobilien stellen daher nicht nur eine aktuelle, sondern auch eine generationenübergreifend nachhaltige Investition dar. Besonders für unseren Markt, der vom demografischen Wandel überdurchschnittlich betroffen ist, ergibt sich daraus eine große Chance für Kapitalanleger.

Pflegeimmobilien: Langfristig steigender Bedarf

Diese Zahlen verdeutlichen: Der Bedarf an professioneller Pflege wird langfristig bestehen bleiben. Pflegeimmobilien stellen daher nicht nur eine aktuelle, sondern auch eine generationenübergreifend nachhaltige Investition dar. Besonders für unseren Markt, der vom demografischen Wandel überdurchschnittlich betroffen ist, ergibt sich daraus eine große Chance für Kapitalanleger.

Eigentumswohnungen: Abhängigkeit von Wohntrends und Standortfaktoren

Wohneigentum bleibt zwar grundsätzlich gefragt, doch die Nachfrage nach Mietwohnungen hängt von verschiedenen Faktoren ab, etwa von der Zinsentwicklung, der Urbanisierung und individuellen Wohntrends. Während einige Standorte hohe Mietrenditen versprechen, verlieren andere Regionen an Attraktivität.

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3. Geringerer Verwaltungsaufwand für Investoren

Pflegeimmobilien: Passives Einkommen ohne Verwaltungsstress

Der Erwerb einer Pflegeimmobilie bietet Anlegern ein passives Einkommen. Der Betreiber der Pflegeeinrichtung übernimmt sämtliche Verwaltungsaufgaben, inklusive Instandhaltung, Mietzahlungen und Organisation des täglichen Betriebs. Als Eigentümer musst du dich nicht um Mietersuche, Wartung oder rechtliche Angelegenheiten kümmern.

Eigentumswohnungen: Eigenverantwortung für Verwaltung und Instandhaltung

Im Gegensatz dazu bedeutet die Vermietung einer Eigentumswohnung einen erheblichen Verwaltungsaufwand. Die Mietersuche, Mietverhandlungen, Instandhaltungskosten und mögliche Rechtsstreitigkeiten liegen in der Verantwortung des Eigentümers. Alternativ kann eine Hausverwaltung beauftragt werden, was jedoch mit zusätzlichen Kosten verbunden ist.

4. Steuerliche Vorteile und staatliche Förderung

Pflegeimmobilien: Hohe steuerliche Abschreibungen (AfA) und Förderungen

Kapitalanleger, die in Pflegeimmobilien investieren, profitieren von steuerlichen Abschreibungen (AfA), die dazu beitragen, die Steuerlast zu senken. Dies macht Pflegeimmobilien besonders attraktiv für langfristige Anleger.

Auch wir empfehlen dir, steuerliche Abschreibungen als wichtigen Vorteil deiner Investition zu nutzen. Durch die neue degressive AfA und den Bau der Pflegeeinrichtungen nach modernsten Standards eröffnen sich zusätzliche steuerliche Vorteile.

Schau dir gern unsere Finanzierungsbeispiele an. Sie geben dir einen realistischen Einblick und basieren auf echten Kundenerfahrungen.
Bitte beachte: Wir dürfen keine steuerliche Beratung anbieten. Wende dich für eine individuelle Einschätzung am besten direkt an deinen Steuerberater.

Finanzierungsbeispiele

Eigentumswohnungen: Begrenzte Steuervorteile

Eigentumswohnungen bieten ebenfalls steuerliche Vorteile, insbesondere bei der Abschreibung von Modernisierungsmaßnahmen oder Sonderabschreibungen bei Denkmalimmobilien.

5. Fazit

Pflegeimmobilien bieten zahlreiche Vorteile gegenüber Eigentumswohnungen. Langfristige Mietverträge mit garantierten Einnahmen, geringer Verwaltungsaufwand, steuerliche Vorteile und die steigende Nachfrage nach Pflegeplätzen machen sie zu einer stabilen und attraktiven Kapitalanlage. Besonders in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit und steigender Lebenserwartung sind Pflegeimmobilien eine zukunftssichere Alternative für Investoren, die auf langfristige Erträge setzen möchten.

Jetzt in Pflegeimmobilien investieren & steuerliche Vorteile nutzen!

Lass dich individuell beraten und erfahre, wie du mit einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage steuerlich profitierst.

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Immobilien als Kapitalanlage

Christoph.Krahl — Sun, 05 Jan 2025 13:24:11 +0000

Immobilien als Kapitalanlage: Chancen und Risiken – lohnt sich das Investment?

Immobilien gelten seit jeher als eine der krisensichersten Formen der Kapitalanlage. Als Sachwert bieten sie nicht nur Schutz vor Inflation, sondern auch langfristige Stabilität und die Aussicht auf attraktive Renditen. Doch nicht jede Immobilie eignet sich automatisch als Investment. In diesem Beitrag zeigen wir dir, welche Chancen und Risiken bei Immobilieninvestments bestehen und warum insbesondere Pflegeimmobilien derzeit besonders gefragt sind.

1. Warum Immobilien so beliebt sind

Der Begriff „Betongold“ bringt es auf den Punkt: Immobilien behalten ihren Wert, auch dann, wenn andere Anlageklassen starken Schwankungen (Volatilität) unterliegen. Sie bieten Kapitalanlegern gleich mehrere Vorteile:

Sachwertanlage: Immobilien sind physisch vorhanden, inflationsgeschützt und bieten realen Gegenwert.
Regelmäßige Einnahmen: Durch Mieteinnahmen entsteht ein verlässlicher, passiver Einkommensstrom.
Steuerliche Vorteile: Mithilfe der Abschreibung für Abnutzung (AfA) lassen sich Investitionen steuerlich geltend machen.
Wertsteigerungspotenzial: Insbesondere in gefragten Lagen entwickeln sich Immobilienwerte oft deutlich nach oben.

👉 Du möchtest dir einen ersten Überblick verschaffen?
Dann besuche gerne unsere Startseite und entdecke, wie wir dich bei deinem Investment unterstützen können.

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2. Pflegeimmobilien: Die clevere Kapitalanlage

Eine besonders interessante Form des Immobilieninvestments stellen Pflegeimmobilien dar. Sie kombinieren die klassischen Vorteile bei Immobilien als Kapitalanlage mit einem außergewöhnlich hohen Maß an Sicherheit und Planbarkeit:

Die Mietverträge mit erfahrenen Pflegeheimbetreibern laufen in der Regel über 20 Jahre oder länger.
Selbst bei Leerstand sind die Mietzahlungen durch den Betreiber vertraglich abgesichert.
Eigentümer müssen sich nicht um Verwaltung, Instandhaltung oder Mietersuche kümmern – das übernimmt der Betreiber vollständig.
Der demografische Wandel sorgt dafür, dass der Bedarf an Pflegeplätzen in Deutschland kontinuierlich steigt – eine Entwicklung, die Anlegern zusätzlich langfristige Perspektiven bietet.

Als Investor profitierst du also von einer stabilen Einnahmequelle, ganz ohne Verwaltungsaufwand.

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3. Immobilien und andere Kapitalanlagen

Kapitalanlage ist nicht gleich Kapitalanlage. Ob du auf Substanz, Rendite, Steuervorteile oder Flexibilität setzt – jede Form der Geldanlage bringt ihre eigenen Stärken und Schwächen mit sich. Hier zeigen wir dir, wie sich Pflegeimmobilien, klassische Wohnimmobilien, ETFs und andere bekannte Anlageformen unterscheiden:

Kapitalanlage	Sicherheit	Rendite-Potenzial	Aufwand	Steuervorteile	Langfristigkeit
Pflegeimmobilie	✅ Hoch	✅ Gut (3,5–5 %)	✅ Sehr gering	✅ Ja (AfA + Nebenkostenabzug)	✅ Sehr hoch
Wohnimmobilie (Vermietung)	✅ Hoch	✅ Gut (3–4,5 %)	⚠️ Mittel	✅ Ja (AfA, Werbungskosten etc.)	✅ Hoch
Tagesgeld / Festgeld	✅ Hoch	❌ Niedrig (0,5–2 %)	✅ Gering	❌ Keine	❌ Gering
Aktien / ETFs	⚠️ Mittel	✅ Hoch (marktabhängig)	⚠️ Mittel	⚠️ Teilfreistellung auf Erträge*	⚠️ Mittel
Fonds / Mischfonds	⚠️ Mittel	⚠️ Mittel	⚠️ Mittel	⚠️ Eingeschränkte Möglichkeiten	⚠️ Mittel
Kryptowährungen	❌ Gering	✅ Hoch (aber volatil)	⚠️ Hoch	❌ Keine	❌ Unbeständig

* Teilfreistellung gilt für bestimmte Fonds (z. B. Aktien-ETFs) mit mindestens 51 % Aktienanteil gemäß Investmentsteuergesetz.

Wohnimmobilien bieten – wie Pflegeimmobilien – solide Renditen und attraktive Steuervorteile. Allerdings tragen Eigentümer bei klassischen Wohnungen deutlich mehr Verantwortung. Der Aufwand ist höher, das Risiko durch Leerstand oder nicht zahlende Mieter ebenfalls.
Pflegeimmobilien punkten mit einem vertraglich abgesicherten Mietverhältnis, oft über 20 Jahre. Der Betreiber übernimmt Verwaltung, Instandhaltung und Vermietung, der Aufwand für dich als Eigentümer ist minimal.
ETFs gelten als flexibel und einfach zugänglich. Sie bieten bei entsprechender Marktlage gute Renditechancen, jedoch ohne Substanzwert oder echte steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten. Eine gewisse Volatilität muss einkalkuliert werden – ebenso wie pauschale Besteuerung über das Investmentsteuergesetz.

3. Immobilien und andere Kapitalanlagen

Kapitalanlage	Sicherheit	Rendite-Potenzial	Aufwand	Steuervorteile	Langfristigkeit
Pflegeimmobilie	✅ Hoch	✅ Gut (3,5–5 %)	✅ Sehr gering	✅ Ja (AfA + Nebenkostenabzug)	✅ Sehr hoch
Wohnimmobilie (Vermietung)	✅ Hoch	✅ Gut (3–4,5 %)	⚠️ Mittel	✅ Ja (AfA, Werbungskosten etc.)	✅ Hoch
Tagesgeld / Festgeld	✅ Hoch	❌ Niedrig (0,5–2 %)	✅ Gering	❌ Keine	❌ Gering
Aktien / ETFs	⚠️ Mittel	✅ Hoch (marktabhängig)	⚠️ Mittel	⚠️ Teilfreistellung auf Erträge*	⚠️ Mittel
Fonds / Mischfonds	⚠️ Mittel	⚠️ Mittel	⚠️ Mittel	⚠️ Eingeschränkte Möglichkeiten	⚠️ Mittel
Kryptowährungen	❌ Gering	✅ Hoch (aber volatil)	⚠️ Hoch	❌ Keine	❌ Unbeständig

* Teilfreistellung gilt für bestimmte Fonds (z. B. Aktien-ETFs) mit mindestens 51 % Aktienanteil gemäß Investmentsteuergesetz.

4. Risiken verstehen und minimieren

Auch bei einer Immobilien als Kapitalanlage gilt: Es gibt Risiken. Doch wer vorbereitet ist, kann sie minimieren, besonders mit einer klugen Wahl der Anlageform.

📍 Lage – die Basis jeder erfolgreichen Investition

Die Lage entscheidet über Mietniveau, Nachfrage und Wertentwicklung. Wer hier falsch wählt, riskiert Leerstand und Wertverluste.
Bei Pflegeimmobilien steht vor allem die demografische Eignung des Standorts im Fokus – Pflegebedarf und regionale Versorgungslücken sind entscheidend.

👥 Abhängigkeit vom Betreiber

Bei Wohnimmobilien hängt die Miete meist an einem einzigen Nutzer, fällt dieser aus, fehlt das Einkommen.
Bei Pflegeimmobilien profitierst du von langfristigen, abgesicherten Mietverträgen mit wirtschaftlich starken Betreibern.

💶 Zins- und Finanzierungsrisiko

Steigende Zinsen verteuern Kredite und schmälern die Rendite, besonders bei variabler Finanzierung.
Durch langfristig planbare Mieteinnahmen erleichtern Pflegeimmobilien eine sichere Finanzierung, z. B. mit festen Zinssätzen. Wir vermitteln dir passende Partner.

📉 Marktschwankungen und Preiszyklen

Immobilienpreise unterliegen Marktzyklen – in Hochphasen teuer, in Krisen günstiger.
Pflegeimmobilien als gesellschaftlich notwendige Infrastruktur sind weitgehend unabhängig von Spekulation und stabil in der Nachfrage.

🛠️ Verwaltungsaufwand

Vermieter klassischer Immobilien tragen Verantwortung für Instandhaltung, Nebenkosten und Mieterkommunikation.
Bei Pflegeimmobilien übernimmt der Betreiber alles. Du erhältst deine Miete, ohne dich kümmern zu müssen.

5. Für wen sich Pflegeimmobilien besonders lohnen

Pflegeimmobilien sind ideal für Anleger, die…

…eine sichere, langfristige Kapitalanlage suchen
…regelmäßige Mieteinnahmen ohne Aufwand wünschen
…steuerlich optimiert investieren wollen
…ein Investment mit gesellschaftlicher Relevanz bevorzugen

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Häufig gestellte Fragen zur Immobilien-Kapitalanlage

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