Investieren in Pflegeimmobilien: Ihr steuerlicher Vorteil durch AfA

1. Was ist die AfA?

Die AfA (Abschreibung für Abnutzung) ist ein zentrales steuerliches Instrument, das jedem Immobilieninvestor in Deutschland zur Verfügung steht. Sie erlaubt es Ihnen, den Wertverlust eines Gebäudes über die Jahre hinweg steuerlich geltend zu machen. Damit können Sie die Anschaffungs- oder Herstellungskosten Ihrer Immobilie Jahr für Jahr anteilig abschreiben und dadurch Ihr zu versteuerndes Einkommen deutlich reduzieren.

Der Grundgedanke: Immobilien nutzen sich mit der Zeit ab, sei es durch Gebrauch, Umwelteinflüsse oder den allgemeinen Verschleiß. Dieser Werteverzehr wird steuerlich berücksichtigt, indem Sie jährliche Abschreibungen geltend machen können.

Wichtig zu wissen:
Die AfA bezieht sich ausschließlich auf den Gebäudewert, nicht auf das Grundstück. Grundstücke gelten steuerlich als nicht abnutzbar und sind daher von der Abschreibung ausgeschlossen.

Welche Immobilien können abgeschrieben werden?

Die AfA gilt für:

Wohnimmobilien (z. B. Eigentumswohnungen, Pflegeapartments)
Gewerbeimmobilien
Neu- sowie Altbauten
Denkmalgeschützte Immobilien (mit Sonderabschreibung)

Warum ist die AfA für Investoren so wertvoll?

Steuerliche Entlastung: Sie zahlen weniger Einkommensteuer, weil Ihre Mieteinnahmen durch die Abschreibung gemindert werden.
Liquiditätsvorteil: Sie behalten mehr Geld zur freien Verfügung, das Sie für Tilgung, Reinvestitionen oder private Zwecke nutzen können.
Planungssicherheit: Die AfA-Sätze sind gesetzlich geregelt – Sie können Ihre steuerliche Entwicklung langfristig kalkulieren.
Renditeoptimierung: Eine gute AfA-Strategie steigert Ihre Rendite nach Steuer deutlich, gerade in Kombination mit einem hohen persönlichen Steuersatz.

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2. Lineare und degressive AfA im Vergleich

Wenn Sie in eine Immobilie investieren, haben Sie grundsätzlich die Wahl zwischen zwei Abschreibungsmodellen: linear oder degressiv. Beide Methoden bieten steuerliche Vorteile, doch sie unterscheiden sich deutlich in ihrer Wirkung und Anwendung sowie in der Frage, welche Strategie für Sie als Investor langfristig die bessere ist.

Was ist die lineare AfA?

Die lineare Abschreibung ist die in Deutschland am häufigsten genutzte AfA-Methode. Hierbei wird der Gebäudewert gleichmäßig über die gesetzlich vorgeschriebene Nutzungsdauer verteilt abgeschrieben.

✅ Vorteile:

Planungssicherheit: Jährlich gleiche Abschreibungsbeträge
Einfache Kalkulation durch den gleichbleibenden Abschreibungsbetrag über die gesamte Dauer
Langfristige steuerliche Entlastung
Neubauten (ab 2023): Abschreibungen von 3 % pro Jahr
Altbauten: Abschreibungen von 2 % pro Jahr (wenn vor 1925 gebaut: ggf. 2,5 %)

Was ist die degressive AfA?

Die degressive Abschreibung ermöglicht Ihnen, in den ersten Jahren nach Fertigstellung deutlich höhere Abschreibungsbeträge geltend zu machen. Sie wurde 2024 mit dem Wachstumschancengesetz für bestimmte Neubauten wieder eingeführt. Voraussetzung ist, dass der Bau oder die Anschaffung der Immobilie im Zeitraum zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 erfolgt. Zudem muss es sich um einen energieeffizienten Neubau handeln, der den aktuell geltenden energetischen Standards entspricht.
Dabei können Sie 5% des jeweiligen Restwerts der Immobilie abschreiben – der Betrag sinkt also mit jedem Jahr.

✅ Vorteile:

Hohe Steuerersparnis in den ersten Jahren
Liquiditätsvorteil, z. B. für Reinvestitionen oder Sondertilgungen
Flexibilität: Wechsel zur linearen AfA möglich, sobald günstiger

3. Sonder-AfA – Zusätzliche Steuerersparnis für besonders energieeffiziente Immobilien

Neben der regulären linearen oder degressiven Abschreibung können Sie unter bestimmten Voraussetzungen auch von der Sonderabschreibung nach § 7b EStG profitieren – und damit Ihre Steuerlast noch schneller senken.

Für unsere Pflegeimmobilien ist das besonders relevant:
👉 Sie werden nach dem KfW-Effizienzhaus-40-Standard (QNG) gebaut und erfüllen damit die Voraussetzungen für die Sonder-AfA.

Die Sonder-AfA erlaubt Ihnen in den ersten vier Jahren nach Fertigstellung 20 % der Investitionskosten zusätzlich zur regulären AfA steuerlich geltend zu machen – das entspricht bis zu 5 % pro Jahr.

📌 Voraussetzungen im Überblick:

Die Immobilie wird neu gebaut.
Sie erfüllt die energetischen Anforderungen an ein Effizienzhaus 40.
Die Herstellungskosten dürfen die gesetzlich festgelegte Höchstgrenze nicht überschreiten (nicht mehr als 5.200€ pro Quadratmeter).
Die Immobilie wird dauerhaft zur Vermietung genutzt.

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4. Praxisbeispiel – Musterberechnung

Anhand eines Neubauobjekts mit einem Kaufpreis von 139.000 € zeigen wir Ihnen, wie sich Ihre Investition in eine Pflegeimmobilie inklusive degressiver AfA (5 %) und Sonder-AfA (5 %) steuerlich und finanziell auswirkt. Die Berechnung basiert auf einem zu versteuernden Einkommen der Person von 60.000€ und einer 2 prozentigen Wertsteigerung der Immobilie. Die Konditionen bei der Bank sind natürlich tagesabhängig und können ggf. variieren.

Rahmendaten:

Kaufpreis / Darlehenssumme: 139.000 €
Zinssatz: 4,5 %, Tilgung: 1,5 %
Mieteinnahme: 480 €/Monat, nicht umlagefähige Kosten: 7 €/Monat

Ergebnisse in den ersten zehn Jahren:

📈 Positiver Cashflow im ersten Jahr: 2.524 €
💰 Steuerliche Rückerstattung ca. 28.000 €
🏦 Netto-Vermögenszuwachs: ca. 42.000 €
✅ Brutto-Mietrendite: 4,5 %

Das bedeutet, dass Sie mit dem Erwerb einer Pflegeimmobilie eine wertstabile Anlage besitzen und zusätzlich eine beträchtliche Summe zurückerhalten. Diese Rückflüsse können Sie flexibel nutzen, zum Beispiel für eine Sondertilgung.

Selbst ein steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren wäre möglich und würde Ihnen einen deutlichen Gewinn einfahren.

Detailliertere Informationen zu dieser Beispielberechnung finden Sie hier:

Mehr Informationen

Fazit

Die AfA bietet Ihnen als Investor in Pflegeimmobilien wertvolle steuerliche Vorteile. Mit der linearen AfA profitieren Sie langfristig von stabilen Abschreibungen, während die degressive AfA – kombiniert mit der Sonder-AfA – vor allem in den ersten Jahren hohe Steuerersparnisse ermöglicht. Besonders bei energieeffizienten Neubauten, die dem KfW-Effizienzhaus-40-Standard entsprechen, lohnt sich diese Kombination. Sobald die degressive Abschreibung weniger vorteilhaft wird, ist ein Wechsel zur linearen AfA meist sinnvoll. Für eine individuelle und rechtssichere Planung sollten Sie die Details immer mit einem Steuerberater abstimmen.

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