Investieren in Pflegeimmobilien: Dein steuerlicher Vorteil durch AfA

1. Was ist die AfA?

Die AfA (Abschreibung für Abnutzung) ist ein zentrales steuerliches Instrument, das jedem Immobilieninvestor in Deutschland zur Verfügung steht. Sie erlaubt es dir, den Wertverlust eines Gebäudes über die Jahre hinweg steuerlich geltend zu machen. Damit kannst du die Anschaffungs- oder Herstellungskosten deiner Immobilie Jahr für Jahr anteilig abschreiben und dadurch dein zu versteuerndes Einkommen deutlich reduzieren.

Der Grundgedanke: Immobilien nutzen sich mit der Zeit ab, sei es durch Gebrauch, Umwelteinflüsse oder den allgemeinen Verschleiß. Dieser Werteverzehr wird steuerlich berücksichtigt, indem du jährliche Abschreibungen geltend machen kannst.

👉 Wichtig zu wissen:
Die AfA bezieht sich ausschließlich auf den Gebäudewert, nicht auf das Grundstück. Grundstücke gelten steuerlich als nicht abnutzbar und sind daher von der Abschreibung ausgeschlossen.

Welche Immobilien können abgeschrieben werden?

Die AfA gilt für:

Wohnimmobilien (z. B. Eigentumswohnungen, Pflegeapartments)
Gewerbeimmobilien
Neu- sowie Altbauten
Denkmalgeschützte Immobilien (mit Sonderabschreibung)

Warum ist die AfA für Investoren so wertvoll?

Steuerliche Entlastung: Du zahlst weniger Einkommensteuer, weil deine Mieteinnahmen durch die Abschreibung gemindert werden.
Liquiditätsvorteil: Du behältst mehr Geld zur freien Verfügung, das du für Tilgung, Reinvestitionen oder private Zwecke nutzen kannst.
Planungssicherheit: Die AfA-Sätze sind gesetzlich geregelt – du kannst deine steuerliche Entwicklung langfristig kalkulieren.
Renditeoptimierung: Eine gute AfA-Strategie steigert deine Rendite nach Steuer deutlich, gerade in Kombination mit einem hohen persönlichen Steuersatz.

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2. Lineare und degressive AfA im Vergleich

Wenn du in eine Immobilie investierst, hast du grundsätzlich die Wahl zwischen zwei Abschreibungsmodellen: linear oder degressiv. Beide Methoden bieten steuerliche Vorteile, doch sie unterscheiden sich deutlich in ihrer Wirkung und Anwendung sowie in der Frage, welche Strategie für dich als Investor langfristig die bessere ist.

Was ist die lineare AfA?

Die lineare Abschreibung ist die in Deutschland am häufigsten genutzte AfA-Methode. Hierbei wird der Gebäudewert gleichmäßig über die gesetzlich vorgeschriebene Nutzungsdauer verteilt abgeschrieben.

✅ Vorteile:

Planungssicherheit: Jährlich gleiche Abschreibungsbeträge
Einfache Kalkulation durch den gleichbleibenden Abschreibungsbetrag über die gesamte Dauer
Langfristige steuerliche Entlastung
Neubauten (ab 2023): Abschreibungen von 3 % pro Jahr
Altbauten: Abschreibungen von 2 % pro Jahr (wenn vor 1925 gebaut: ggf. 2,5 %)

Was ist die degressive AfA?

Die degressive Abschreibung ermöglicht dir, in den ersten Jahren nach Fertigstellung deutlich höhere Abschreibungsbeträge geltend zu machen. Sie wurde 2024 mit dem Wachstumschancengesetz für bestimmte Neubauten wieder eingeführt. Voraussetzung ist, dass der Bau oder die Anschaffung der Immobilie im Zeitraum zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 erfolgt. Zudem muss es sich um einen energieeffizienten Neubau handeln, der den aktuell geltenden energetischen Standards entspricht.
Dabei kannst du 5% des jeweiligen Restwerts der Immobilie abschreiben – der Betrag sinkt also mit jedem Jahr.

✅ Vorteile:

Hohe Steuerersparnis in den ersten Jahren
Liquiditätsvorteil, z. B. für Reinvestitionen oder Sondertilgungen
Flexibilität: Wechsel zur linearen AfA möglich, sobald günstiger

3. Sonder-AfA – Zusätzliche Steuerersparnis für besonders energieeffiziente Immobilien

Neben der regulären linearen oder degressiven Abschreibung kannst du unter bestimmten Voraussetzungen auch von der Sonderabschreibung nach § 7b EStG profitieren – und damit deine Steuerlast noch schneller senken.

Für unsere Pflegeimmobilien ist das besonders relevant:
👉 Sie werden nach dem KfW-Effizienzhaus-40-Standard (NH) gebaut und erfüllen damit die Voraussetzungen für die Sonder-AfA.

Die Sonder-AfA erlaubt dir in den ersten vier Jahren nach Fertigstellung 20 % der Investitionskosten zusätzlich zur regulären AfA steuerlich geltend zu machen – das entspricht bis zu 5 % pro Jahr.

📌 Voraussetzungen im Überblick:

Die Immobilie wird neu gebaut.
Sie erfüllt die energetischen Anforderungen an ein Effizienzhaus 40.
Die Herstellungskosten dürfen die gesetzlich festgelegte Höchstgrenze nicht überschreiten (nicht mehr als 5.200€ pro Quadratmeter).
Die Immobilie wird dauerhaft zur Vermietung genutzt.

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4. Praxisbeispiel – Musterberechnung

Anhand eines Neubauobjekts mit einem Kaufpreis von 139.000 € zeigen wir dir, wie sich deine Investition in eine Pflegeimmobilie inklusive degressiver AfA (5 %) und Sonder-AfA (5 %) steuerlich und finanziell auswirkt. Wir rechnen dabei zunächst mit einem geringen Grenzsteuersatz. Umso höher der Grenzsteuersatz, umso höher auch der positive Cashflow. Die Konditionen bei der Bank sind natürlich tagesabhängig und können ggf. variieren.

Rahmendaten:

Kaufpreis / Darlehenssumme: 139.000 €
Zinssatz: 4,5 %, Tilgung: 1,0 %
Mieteinnahme: 480 €/Monat, nicht umlagefähige Kosten: 7 €/Monat
Persönlicher Steuersatz: 35 %

Ergebnisse in den ersten zehn Jahren:

📈 Positiver monatlicher Cashflow im ersten Jahr: 240,34 €
💰 Steuerliche Rückerstattung gesamt: ca. 26.000 €
✅ Zusätzlicher Nettoüberschuss aus Mieteinnahmen: ca. 6.500 €

Das bedeutet, dass du mit dem Erwerb einer Pflegeimmobilie eine wertstabile Anlage besitzt und zusätzlich eine beträchtliche Summe zurückerhältst. Diese Rückflüsse kannst du flexibel nutzen, zum Beispiel für eine Sondertilgung.

Selbst ein steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren wäre möglich und würde dir einen deutlichen Gewinn einfahren.

Detailliertere Informationen zu dieser Beispielberechnung findest du hier:

Mehr Informationen

Fazit

Die AfA bietet dir als Investor in Pflegeimmobilien wertvolle steuerliche Vorteile. Mit der linearen AfA profitierst du langfristig von stabilen Abschreibungen, während die degressive AfA – kombiniert mit der Sonder-AfA – vor allem in den ersten Jahren hohe Steuerersparnisse ermöglicht. Besonders bei energieeffizienten Neubauten, die dem KfW-Effizienzhaus-40-Standard entsprechen, lohnt sich diese Kombination. Sobald die degressive Abschreibung weniger vorteilhaft wird, ist ein Wechsel zur linearen AfA meist sinnvoll. Für eine individuelle und rechtssichere Planung solltest du die Details immer mit deinem Steuerberater abstimmen.

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